Pogosta vprašanja in odgovori

 

Ali je posredovanje v prometu z nepremičninami (pri prodaji ali nakupu) brez sklenjene pogodbe o posredovanju dovoljeno?

Posrednik mora v skladu z veljavno zakonodajo pisno skleniti s svojim naročiteljem (prodajalcem, najemodajalcem) posredniško pogodbo s katero se nepremičninska družba in prodajalec ali najemodajalec dogovorita o vseh pomembnih pogojih posredovanja. Ti pogoji so: natančna določitev nepremičnine, posrednika, ki bo sodeloval pri posredovanju, višino plačila za posredovanje in morebitni pogoj glede delitve plačila med prodajalcem in kupcem, opis stroškov oz. poslov, ki zajema posredovanje, ter poseben dogovor glede dodatnih stroškov, ki niso vključeni v plačilo za posredovanje, okvirna ponudbena cena nepremičnine ter čas trajanja posredniške pogodbe.  Glede na to, da posrednik odškodninsko odgovarja svojem strankam, mora biti v posredniški pogodbi navedena tudi zavarovalnica ter višina zavarovanja v primeru odškodninske odgovornosti posrednika. Nepremičninska družba mora imeti sklenjeno pisno posredniško pogodbo s svojim naročiteljem, kar je seveda pogoj za posredovanje v prometu z nepremičninami.

V zadnjem času je zaznati vedno več slabe prakse, ko nepremičninske družbe oglašujejo nepremično, ne da bi pred tem sklenile pogodbo s prodajalcem, ali najemodajalcem, pri tem pa tudi s tretjimi osebami sklepajo pogodbe šele na samem ogledu nepremičnine, kljub temu, da so se tretje osebe javile na konkretni oglas posamezne nepremičnine.

 

Ali moram na ogledu nepremičnine podpisati pogodbo o posredovanju? 

V praksi se v zadnjem času velikokrat pojavlja situacija, da nepremičninski posredniki spodbujajo in silijo tretje osebe (kupce,  najemnike) k podpisovanju posredniških pogodb pred samim ogledom nepremičnine ali celo postavljajo pogoj podpisa pogodbe za izvedbo ogleda. Nepremičninski posrednik ima sklenjeno pogodbo o posredovanju s svojim naročiteljem (prodajalcem oz. najemodajalcem ), zato nikakor ne sme siliti tretje osebe (kupca ali najemnika) k podpisovanju pogodb, saj gre v tem primeru za nezakonito siljenje tretje osebe k sklenitvi pogodbe o posredovanju, ki pa je v nasprotju z zakonodajo, predvsem Zakonom o nepremičninskem posredovanju in Kodeksom. 

 

Primeri dobre prakse

 

Primer dobre poslovne prakse je, da ima nepremičninska družba dogovorjeno plačilo za posredovanje s svojim naročiteljem, pri tem pa lahko ta naročitelj izrazi željo in postavi ponudbeni pogoj, da se plačilo za posredovanje razdeli med obe stranki.

Pri tem mora nepremičninski posrednik tretjo osebo pred samim ogledom ustrezno seznaniti s ponudbenimi pogoji za posamezno nepremičnino, torej tudi s pogojem delitve plačila za posredovanje in na samem ogledu ponuditi tretji osebi (kupcu ali najemniku) v podpis samo potrdilo o ogledu nepremičnine, na katerem pa so navedeni ponudbeni pogoji prodaje oz. oddaje nepremičnine ter ostali pogoji, ki jih zahteva naročitelj.

V primeru sklenitve pravnega posla (pogodbe), se takšen dogovor med strankama (naročiteljem in tretjo osebo) o delitvi plačila za posredovanje lahko vnese v besedilo (prodajne ali najemne) pogodbe, ali pa predstavlja ločen dokument, ki izkazuje soglasje volj med obema strankama, da sta dogovorili delitev plačila za posredovanje, saj gre torej za dogovor med prodajalcem oz. najemodajalcem na eni ter kupcem oz. najemnikom na drugi strani.

V sled temu ZDNP tudi priporoča kot pravilno in pošteno dobro prakso, da se ponudbeni pogoj naročitelja, da naj se plačilo za posredovanje razdeli, objavlja tudi v ponudbenih oglasih, saj se s tretja oseba lahko na ustrezen in transparenten način seznani s tem pogojem in sprejme odločitev, da bo opravila ogled ob dejstvu, da je bila pred tem seznanjena tudi s to okoliščino oz. zahtevo naročitelja.

Vsekakor pa tretja oseba na ogledu mora podpisati potrdilo o ogledu, saj le-to služi tudi za namen vodenja posredniškega dnevnika in pomeni tudi varstvo za tretjo osebo, saj je s tem izkazano, da je bila na ogledu predmetne nepremičnine. 

Tržni inšpektorat RS 

- pogosta vprašanja in odgovori